Pleno dominio vs concesión en Costa Rica
¿Qué es el título fee simple en Costa Rica?
Fee simple — *pleno dominio* — es la forma más sólida de propiedad privada. El propietario figura en el Registro Nacional con folio real, puede vender, arrendar, hipotecar y transmitir el activo.
El estudio registral muestra cadena de transferencia, gravámenes y servidumbres. La mayoría de compras residenciales e inversiones en comunidades cerradas son fee simple.
Fee simple no significa sin riesgos: HOA, zonificación y obras sin permiso pueden afectar el uso.
¿Qué es una propiedad en concesión?
La concesión es un permiso de largo plazo en la zona marítimo-terrestre, no propiedad plena del suelo. Los municipios otorgan concesiones sujetas a planes reguladores.
Pueden sustentar hotelería y villas frente al mar donde no hay fee simple. Las transferencias requieren aprobación municipal.
Extranjeros suelen participar mediante estructuras con mayoría costarricense. Verifique folio, canon y cumplimiento costero.
Ley de zona marítima (ZCMT)
La ZMT abarca 200 metros desde la pleamar. Los primeros 50 metros son dominio público; los siguientes 150 pueden concederse.
Estructuras históricas no garantizan permisos futuros. Solicite plano legal vinculado al catastro.
Diferencias clave: propiedad, financiamiento, reventa
Propiedad: fee simple es dominio registral; concesión es permiso temporal con supervisión municipal.
Financiamiento: bancos prefieren fee simple.
Reventa: fee simple transfiere con práctica notarial estándar; concesión requiere aprobación municipal.
¿Cuál conviene a compradores extranjeros?
Para la mayoría, fee simple es la recomendación por defecto. La concesión puede tener sentido para inversionistas hoteleros experimentados.
Compare inventario fee simple y lea la guía para extranjeros.
Lista de diligencia por tipo de título
Fee simple: estudio registral, plano, impuestos, HOA, servicios, inspección.
Concesión: folio, canon municipal, plan regulador, estructura societaria, permisos ZMT.
Contáctenos para perspectiva de corretaje alineada con su abogado.
FAQ
- ¿Puede fee simple tocar la playa?
Sí, si el lote está más allá de los 200 metros o en terrenos elevados fuera de ZMT.
- ¿La concesión es más barata?
A menudo menor precio de entrada, pero mayor complejidad legal y riesgo de renovación.
- ¿Puedo convertir concesión a fee simple?
Generalmente no dentro de la zona marítima.
- ¿Qué debe entregar mi abogado antes del depósito?
Opinión escrita, PDFs registrales y declaración clara del tipo de título.